Profitieren vom Immobilienboom! Immobilienpreise kannten in den letzten Jahren seit der Finanzkrise nur eine Richtung: Nach oben. Was zu beachten ist, wenn man vom Boom noch profitieren will, lesen Sie hier.
Mit Immobilien zum Millionär werden, in ein paar Jahren, ohne Risiko, wer würde das nicht wollen? Unzählige Ratgeber zu diesem Thema im Internet versprechen schnellen Reichtum mit wenig Aufwand. Wer kennt den Freund eines/einer Bekannten, der schon seine dritte Wohnung gekauft hat und bisher immer Glück mit seinen Mietern hatte?
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In der Praxis gibt es mehrere sehr wichtige Faktoren zu beachten, um von Immobilien langfristig und nachhaltig profitieren zu können. Auch hier gilt – wie im echten Leben, – dass die Götter vor dem Erfolg den Schweiß gesetzt haben. Eine erfolgreiche Veranlagung in Immobilien besteht aus mehreren wichtigen Komponenten: Lage, Einkauf, Finanzierung, Wertsteigerung und Nachhaltigkeit des Mietertrages. Was das im Einzelnen für ein erfolgreiches Investment bedeutet, möchten wir im Folgenden genauer beleuchten.
„Lage, Lage, Lage“
Sehr häufig hören wir das Argument, dass die Immobilienpreise in bestimmten, guten Lagen schon „zu stark“ gestiegen sind und es daher keinen Sinn macht, dort eine „überteuerte“ Immobilie zu kaufen. Als logische Konsequenz weicht der Laie auf günstigere Nebenlagen aus, in der Hoffnung, hier in Zukunft mit einer hohen Preissteigerung belohnt zu werden. Tatsächlich ist dies einer der häufigsten und gravierendsten Fehler, die vom Immobilienmarkt früher oder später gnadenlos abgestraft werden.
Professionelle Investoren lassen sich nicht davon abschrecken, dass ein sehr attraktiver Markt überdurchschnittlich hohe Preissteigerungen aufweist. Ganz im Gegenteil: Profis gehen davon aus, dass ein Standort, der heute attraktiv ist, auch morgen noch auf großes Interesse bei Immobilienkäufern stößt, selbst wenn der Markt insgesamt zu schwächeln anfängt. Das ist auch der Hintergrund hinter der geflügelten Redewendung „Lage, Lage, Lage“ als wichtiger Wertfaktor von Immobilien.
Natürlich werden die Preise durch einen steigenden Immobilienmarkt generell nach oben getrieben, dennoch bleibt die prozentuelle Wertentwicklung von Nebenlagen in aller Regel hinter den Top-Immobilien zurück. Als Ausnahme ist hier der sogenannte „Speckgürtel“ zu nennen, der sich im Laufe der Zeit um ein Zentrum bzw. eine Metropole bildet, allerdings gilt es auch hier wieder, bessere von schlechteren Lagen zu unterscheiden.
Wir lernen daraus, dass es sich im Sinne der Wertsteigerung in aller Regel lohnt, für eine gute Lage auch mehr Geld zu investieren, egal ob zur Veranlagung oder zur Eigennutzung. Unattraktive Lagen werden nur in ganz seltenen Fällen „wachgeküsst“.
Im Einkauf liegt der Gewinn
Bis vor wenigen Jahren war es ganz normal, dass bei den Kaufpreisen ein satter Zuschlag als Verhandlungsspielraum inkludiert war, bis zu 10% waren nicht unüblich. Je mehr die Preise jedoch gestiegen sind, desto kleiner wurde die Möglichkeit, die eigenen Preisvorstellungen mit einem Sicherheitspolster aufzufetten, da sich die Kaufpreise ohnehin an der Grenze zur finanziellen Belastbarkeit der Käufer bewegen.
Die junge Käufergeneration ist überdies wesentlich weniger motiviert, in langwierige und mühevolle Kaufverhandlungen zu treten. Auf der anderen Seite treten Verkäufer nachfragebedingt sehr selbstbewußt auf. Für erfolgreiche Preisverhandlungen ist daher um einiges mehr an Fingerspitzengefühl und Ausdauer erforderlich, als noch vor wenigen Jahren.
Ein guter Makler versteht sich als echter „Vermittler“ zwischen den Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer und wird in eigenem Interesse versuchen, einen guten Konsens für alle Beteiligten zu finden.
Finanzierung mit „Hebel“
Sobald man zum Immobilienkauf einen Kredit einsetzt, kann man von der sogenannten „Hebelwirkung“ profitieren. Das bedeutet, dass der Überschuss aus Mieterträgen abzüglich Zinsen zur höheren Eigenkapitalverzinsung beiträgt. Vereinfacht gesagt lässt man das Geld der Bank für sich arbeiten.
Hier sollte man aber immer im Auge behalten, dass die Zinsen auch wieder steigen können und ab einem gewissen Punkt die Zinsen die Mieterträge auffressen. Aus diesem Grund verlangen die Banken seit der Finanzkrise auch ca. 20-30% der Gesamtinvestition als Eigenkapital. Ob man mit seiner Bank bei der Finanzierung eine Fixzinsbindung mit möglichst langer Laufzeit vereinbart, hängt in erster Linie von der eigenen Risikobereitschaft ab. Obwohl diese Art der Zinsabsicherung sehr beliebt ist, heißt es noch nicht, dass sie für den Finanzierungsnehmer obligatorisch oder alternativlos ist.
Vermietung
„Eine Immobilie ist nur soviel wert, wie sie Nutzen abwirft“, so lautet einer der Grundsätze der Immobilienbewertung. Der Nutzen für Anleger besteht unter anderem in der Erzielung von Mieterträgen. Bei der Vermietung sind sehr viele wichtige Dinge zu beachten, weshalb man unbedingt auf professionelle Hilfe zurückgreifen sollte.
Eine der wichtigsten Dinge, die hier zu beachten sind, ist das Mietrechtsgesetz (MRG). Dieses beschränkt die Möglichkeiten der Vermietung in vielerlei Hinsicht und nur jemand, der fachlich geschult ist, kann im Einzelfall beurteilen, ob eine Immobilie der Voll- oder Teilanwendung oder vielleicht gar nicht dem MRG unterliegt.
Das MRG regelt die Höhe des Mietzinses, die Weiterverrechnung von Betriebskosten, Befristung des Mietvertrages, Erhaltungspflichten und vieles mehr. Der Mietvertrag sollte unbedingt von einem Experten geprüft werden, da beispielsweise eine ungültig abgeschlossene Befristung in der derzeitigen Gesetzeslage einer Enteignung der Immobilie gleicht. Fehler sind für den Vermieter im Nachhinein schwer wieder zu korrigieren. Ganz besonders wichtig: Alle Mietverträge sind rechtzeitig vor Ablauf und schriftlich zu verlängern.
So hart es klingt: Unter keinen Umständen sollte eine Wohnung ohne Mietvertrag vermietet werden, weder an gute Freunde, noch an die eigene Familie, auch nicht „nur vorübergehend“.
Eine genaue Prüfung des Mieters ist obligatorisch, und zwar sowohl die harten Fakten (Einkommen, Bonität) als auch die „weichen Faktoren“ (Verläßlichkeit, Ordentlichkeit, Sympathie,…) und im Zweifel lässt man sich bei der Vermietung lieber etwas mehr Zeit, als eine übereilte Entscheidung zu treffen.
Werterhalt, Wertsteigerung
Die sogenannte „Wertänderungsrendite“ drückt aus, um welchen Prozentsatz die Immobilie jährlich im Wert steigt. Dieser Betrag ist ein ganz wesentlicher Bestandteil der Gesamtrendite einer Immobilieninvestition. Der laufende Mietvertrag ist abzüglich Bewirtschaftungskosten, Investitionen, Leerstandsrisiko und zuletzt Steuern kaum mehr in der Lage, die Inflation abzudecken. Um zu gewährleisten, dass die Immobilie den maximalen Gesamtertrag abwirft und zum Vermögenserhalt beiträgt, ist daher unbedingt darauf zu achten, dass die Voraussetzungen für zukünftige Wertsteigerungen gegeben sind. Dazu gehören Maßnahmen zur kontinuierlichen Verbesserung des Pflege- und Erhaltungszustandes der Gesamtimmobilie und des eigenen Mietobjektes. Der Rücklagenstand sollte im Laufe der Zeit wachsen, nicht jede Kleinreparatur sollte über die Rücklage abgerechnet werden, das beschönigt die Betriebskostenabrechnung nur auf kurze Sicht!
Das richtige „Timing“: Boom oder Crash?
Unter „Timing“ versteht man in der Finanzbranche den richtigen Zeitpunkt, eine Investition zu tätigen. Am liebsten würde natürlich jeder am Tiefstpunkt kaufen, und erst wenn die Preise ihren Höchststand erreicht haben, mit maximalem Profit wieder verkaufen.
In der Praxis gelingt dies jedoch fast niemandem, da nicht vorhersehbar ist, ob die Preise nicht doch noch weiter steigen oder fallen werden. Jeder der vor 6 bis 8 Jahren schon der Meinung war, dass Immobilien zu teuer seien, hat zwischenzeitlich einen beträchtlichen Teil des „Booms“ verpasst.
Aktuell ist der Immobilienmarkt schon sehr teuer geworden, so teuer, dass ein normales Erwerbsleben kaum mehr für ein kleineres Haus oder eine größere, familiengerechte Wohnung ausreicht. Derzeit werden jedoch unvorstellbare Vermögenssummen an die nächste Generation vererbt, und solange sich ausreichend Käufer finden, werden die Preise steigen, speziell wenn die Unsicherheit in der Welt wieder wächst.
Ist eine Anlegerwohnung für mich geeignet?
Mit kleinem Eigenkapital geht sich natürlich zunächst nur eine kleine Immobilie aus. Um diese zu finden, wird viel Geduld und Ausdauer benötigt, der Anfang ist aber gemacht.
Große Vermögen sind immer schon mit Immobilien geschaffen worden, ob „Reich“ aber auch glücklich macht, können nur Philosophen (und Sie selbst) entscheiden.
