Dass Sporen vom Schimmelpilz Krankheiten auslösen, ist hinlänglich bekannt. Auch wenn von den Tausenden Pilzarten nur die wenigsten wirklich krankmachend sind, so zum Beispiel der berüchtigte „Schwarzschimmel“, sollte jede Art von Schimmel so schnell wie möglich beseitigt werden.
Fälle von Schimmelbefall sind häufig und nehmen mit der modernen Niedrigenergie- und Passivhausbauweise sogar massiv zu. Je dichter die Gebäudehülle, desto geringer der Luftaustausch und desto mehr Augenmerk müssen die Bewohner auf das richtige Heizen und Lüften legen.
Sobald ein Mieter in seinem Bestandsobjekt einen Schimmelpilz bemerkt, muss sofort der Vermieter in Kenntnis gesetzt werden. Wird dies unterlassen, haftet der Mieter möglicherweise für Folgeschäden. Kann nämlich im Anfangsstadium der Schimmel noch oberflächlich bekämpft werden, muss bei einem starken Befall mitunter der befallene Putz komplett erneuert werden.
Abhängig vom Schweregrad und der Verursachung kann Schimmelbefall laut Wiener Mietzinsminderungsspiegel zu einer Mietreduktion zwischen null und hundert Prozent berechtigen. Eine Geltendmachung solcher Mietzinsminderungen gemäß § 1096 ABGB bei Auftreten von Schimmel ist grundsätzlich möglich. Es ist jedoch Vorsicht geboten, wenn die Ursache für die Schimmelbildung nicht geklärt ist oder bei dem/der MieterIn liegt (Regressforderungen möglich).
Spezialisierte Sachverständige für Schimmelbefall berichten allerdings, dass bei einem sehr hohen Anteil der Schadensfälle dem Bewohner aus unterschiedlichsten Gründen eine Mitschuld am Befall zu geben ist: Sehr oft wird die notwendige Zirkulation der Raumluft gestört und verhindert, indem Heizkörper verbaut oder Möbel in kalten Ecken (womöglich an der nordseitigen Außenwandecke) so knapp platziert werden, dass eine Hinterlüftung nicht mehr möglich ist. Schon öfter gesehen: Fenster sind so mit Pflanzen zugestellt, dass sie sich zum Lüften gar nicht mehr öffnen lassen.
Sowohl Gerichte als auch baubiologische Sachverständige verfügen über viel Erfahrung und weitreichende Kenntnisse. Häufig besteht bereits aufgrund des Schadensbildes ein Anschein dafür, worin die Ursache für das Auftreten des Schimmels besteht. Die Ursachenfindung und -beseitigung ist noch wichtiger als die Schimmelbekämpfung selbst.
Zur Anwendung gelangen die §§ 1096, 1117 und 1118 ABGB, die Spezialnormen § 3 Abs 2 Z 2 MRG und § 8 MRG, ua.
Entscheidungen zu Mietzinsminderungen:
Sofern eine Schimmelbildung schon bei Bezug des Mietobjektes auffällt, sind solche Mängel spätestens bei der Übernahme zu beanstanden. Eine Unterlassung der Rüge ist als Verzicht auf die Geltendmachung anzusehen. (MietSlg. 31.189, usw.)
Eine Zinsminderung umfasst auch die Betriebs- und Heizkosten und beginnt ab Eintritt des Mangels und besteht bis zur Behebung desselben. (MietSlg 65.184/15, MietSlg 64.156 f, MietSlg 49.119/15).
Bei Oberflächenschimmel, der sich noch leicht mit der Hand wegwischen lässt bzw. durch bloße Desinfektionsmaßnahmen beseitigen lässt, gibt es laut OGH eine Zinsminderung. (MietSlg 48.216/24 und MietSlg 50.153/20).
Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an. Lassen Sie sich daher vom Rechtsanwalt Ihres Vertrauens beraten.
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