Scheidungskind Immobilie

Auswege aus dem Dilemma! Immobilien und Scheidung – harter Tobak oder gütliche Einigung?

Was auch immer dazu führt, dass aus dem einstigen strahlenden Ja-Wort ein definitives »Nein« wird und schließlich zum Ehe-Aus führt: Während verletzte Gefühle, Wut, Hilflosigkeit, Melancholie, Bedauern, vielleicht sogar Erleichterung mit einem bitteren Beigeschmack, Existenzängste usw. eine emotionale Achterbahn beschreiben, müssen Mann und Frau dennoch einen kühlen Kopf bewahren, um all die sachlichen Angelegenheiten ins Reine zu bringen, die zwischen ihnen stehen. Das kann eine harte und zermürbende Aufgabe sein.

Sind Sprösslinge im Spiel, die noch der Obhut bedürfen, geht es zunächst um die bange Frage, welche Regelungen für die Kleinen am besten sind. Als wäre das noch nicht genug, müssen zusätzlich die Besitzverhältnisse geklärt werden. Dabei steigt das Streitpotential proportional zum Wert des Vermögens. Handelt es sich beispielsweise um einen Fernseher, kann vielleicht großzügig ein Auge zugedrückt werden. Haben sich die Eheleute jedoch ein Eigenheim geteilt, kommt es mitunter zu einem Rosenkrieg. Wenn Sie oder ein Familienmitglied, Freunde oder Bekannte sich in dieser misslichen Situation befinden, dann wird Ihnen unser folgender Wegweiser Licht ins Dunkel bringen.

Im Wesentlichen stehen drei Alternativen zur Verfügung: die Vermietung, die Übernahme und Auszahlung sowie der Verkauf. Welche auch immer die naheliegendste sein wird, zunächst muss eine erste Hürde gemeinsam genommen werden: Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) schreibt vor, dass diese Entscheidung in gegenseitigem Einvernehmen zu treffen ist. Selbst wenn nur einer der Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, muss der andere zustimmen, was mit der Immobilie geschehen soll. Das erfordert ein gütliches Miteinander, was je nach Zerwürfnis ein schwieriges Unterfangen darstellen kann.

Interne Abtretung

Die häufigste Variante ist die interne Übertragung: Einer der Partner behält die Immobilie, der andere wird ausgezahlt.

Oftmals wird diese Option vor allem wegen der Kinder in Betracht gezogen. Diese leiden schon unter der Trennung und sollen nicht auch noch durch einen Ortswechsel belastet werden. Dennoch ist es eine Überlegung wert, ob ein räumlicher Neuanfang nicht auch heilsam sein kann. In der vertrauten Umgebung kann der Verlust des ausgezogenen Elternteils deutlich spürbarer sein.

Ob einer der beiden nun alleine oder mit dem Nachwuchs die Immobilie weiterhin bewohnen will, sie oder er sollte die veränderte Finanzlage einkalkulieren – zumal die anfallenden Nebenkosten wie Strom, Betriebskosten, Heizung etc. alleine gestemmt werden müssen.

Und: Wer die Immobilie übernimmt, muss – solange diese noch im Besitz von beiden ist – vom anderen möglicherweise eine fiktive Miete anrechnen lassen.

Bei diesem Weg muss sich eine der beiden Streitparteien bereit erklären, auf ihren Eigentumsanteil zu verzichten. Diese erhält dafür von dem dann verbleibenden Eigentümer unter Berücksichtigung der gesamten Vermögenssituation eine Entschädigung. Das setzt jedoch in der Praxis voraus – und hier sind wir erneut bei den Geldmitteln – dass die Noch-Eheleute wirtschaftlich dazu in der Lage sind, ihr Gegenüber zu entlohnen.

Die Bank muss innerhalb dieses Prozesses auf jeden Fall beteiligt werden. Dieser obliegt es, den Ehepartner, der sein Miteigentum abgibt, aus seiner Mithaftung zu entlassen. Allerdings ist sie in keiner Weise dazu verpflichtet, z. B. wenn ihr das Risiko einer Überschreibung auf nur einen der Kreditnehmer wegen seines geringen Einkommens zu hoch ist und so verbleibt einer der Eheleute auch in Zukunft zumindest noch als Ausfallsbürge.

Vermietung: ja oder nein?

Wann ist es gescheit zu vermieten, was sollte man bedenken? Am ehesten eignet sich dieser Weg, wenn die Eheleute im Besitz einer Wohnung oder auch eines Reihen- oder Doppelhauses sind, aber keiner der Partner die Immobilie selbst weiternutzen möchte oder aber eines der Kinder in absehbarer Zukunft selbst Bedarf an dieser Immobilie hätte und die Immobilie dann ohne Umweg direkt an dieses Kind übertragen werden soll.
Bei einem Einfamilienhaus ist die Vermietung vergleichsweise unrentabel, da der erzielbare Mietertrag – abhängig von der Lage – meist in einem Mißverhältnis zum Wert des Hauses oder des verbleibenden Darlehensbetrages steht.

Sollte man diese Variante in Betracht ziehen, erfordert auch das ein harmonisches Verhältnis zwischen den beiden, denn: Beide Partner tragen nicht nur gemeinsam die Verantwortung für alle anstehenden Aufgaben, die mit der Vermietung einhergehen, sondern auch das Risiko. Nicht selten gibt es Mieter, die ihre Mietzahlungen nicht leisten (im schlimmsten Falle sogenannte »Mietnomaden«) oder die Immobilie verwahrlost und devastiert übergeben.

Plötzlich stehen Reparaturen an, die die Geldbeutel beider Partner extrem belasten würden. Dann wäre eigentlich ein Schulterschluss gefragt, in Zeiten, wo die Trennung die persönliche Beziehung bereits extrem belastet hat.

Haben Sie im Hinterkopf, Ihr Immobilieneigentum später doch noch verkaufen zu wollen, rechnen Sie bitte damit, dass vermietete Immobilien oftmals einen geringeren Kaufpreis einbringen als leer stehende (Ausnahme: Anlageobjekte oder Wohnungen in Ballungsgebieten).

Entscheidung für den Verkauf

Der Befreiungsschlag: Der gemeinsame Besitz wird verkauft und beide sind frei für einen Neuanfang. Emotional erweist sich diese Variante meist als die beste Lösung. So sind neue Partnerschaften nicht von Altlasten und permanenten Konfliktpotentialen beeinträchtigt. Eine gemeinsame Immobilie mit dem ehemaligen Partner belastet in der Regel die Ambition eine neue Familie zu gründen.

Der wohl größte Vorteil des Verkaufs ist, dass – abhängig vom Verschuldungsgrad – für beide zum Neuanfang sofort Geld zur Verfügung stehen würde. Dies bedeutet eine finanzielle Entlastung, da die belastenden Immobiliendarlehen vom Verkaufserlös getilgt werden könnten. Weitere langfristige Risiken, wie die Verschlechterung der gesundheitlichen bzw. finanziellen Situation eines oder beider Ex-Partner und auch der Kreditkonditionen werden so vermieden. Außerdem wird damit eine sonst möglicherweise notwendige Anschlussfinanzierung für die Auszahlung vermieden.

Allerdings kann die vorzeitige Rückzahlung auch teuer zu stehen kommen, da bei Krediten mit fixer Verzinsung oft nur ein kleiner Betrag pönalefrei zurückbezahlt werden kann. Wird der gesamte Restbetrag getilgt, kann die Bank bis zu 1% der Kreditsumme als Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen.

Zu guter Letzt sollten sich Betroffene fragen, ob sie über genügend Zeit und auch Kraft sowie das nötige Hintergrundwissen verfügen, um den aufwendigen Prozess der Vermietung bzw. des Verkaufs alleine zu bewältigen oder ob nicht doch eine fachliche Unterstützung sinnvoll wäre. Denken Sie dabei bitte auch an juristische Fallstricke, die für einen Laien wie in einem Buch mit sieben Siegeln lauern.

Wenn Sie mit der umfassenden helfenden Hand eines versierten Experten auf der sicheren Seite stehen möchten, kontaktieren Sie einfach Ihre persönliche Ansprechpartner bei der Union Plus. Rufen Sie uns an: 057980-800.